Общеэкономические и правовые аспекты ипотечного кредита
• денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека;
• наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
• указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю;
• другие сведения, предусмотренные федеральным законодательством об ипотеке.
Все листы закладной составляют единый документ. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом коммерческих сделок. К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые залогодержателю для осуществления своих прав по закладной.
Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной.
Такая обязанность должника прекращается при получении письменного уведомления от данного или иного законного владельца закладной об уступке по ней прав.
Регистрационную запись о законном владельце закладной производят в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, при предъявлении закладной на основании:
• совершенной передаточной надписи на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем, на имя которого была совершена специальная залоговая передаточная надпись;
• документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;
• решения суда о признании прав по закладной за заявителем.
Ипотечный кредит предоставляют банки, которые специализируются на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости (ипотечные и сельскохозяйственные банки, выдающие ссуды под залог земельных участков).
Ресурсами ипотечных банков являются взносы учредителей в уставный капитал, собственные накопления (прибыль) и привлеченные средства (выпуск акций и ипотечных облигаций), а также доходы от оказания различных услуг клиентам.
Для оценки финансовой устойчивости и платежеспособности банков, предоставляющих долгосрочные кредиты своим клиентам, используют систему аналитических показателей. Рассмотрим некоторые из них:
(156)
Он указывает на степень достаточности капитала банка:
(157)
Он характеризует способность банка заставить работать свои активы с наибольшей отдачей, т. е. с прибылью. Однако это зависит от способности самих активов приносить прибыль, минимизации затрат на обслуживание кредитных, фондовых, доверительных и других операций, что позволяет максимизировать долю прибыли в доходах банка. Приведенный показатель является более частным и отражает внутреннюю политику банка.
Обобщающим показателем деятельности банка следует считать норму прибыли на капитал:
(158)
В состав капитала включают собственный капитал банка. Соотношение между собственными и привлеченными средствами выражает степень надежности банка для его кредиторов и вкладчиков: