Общеэкономические и правовые аспекты ипотечного кредита
Взаимное кредитование партнерами друг друга — характерная черта рыночных отношений.
В условиях сохраняющейся в экономике России нестабильности первостепенное значение имеют изучение причин и снижение предпринимательского (делового) и финансового рисков. Неопределенность последних находит отражение в структуре кредитов, выдаваемых коммерческими банками своим клиентам, где преобладают краткосрочные ссуды на срок до одного года.
Фактор риска учитывают как банки, так и их клиенты, стремящиеся расширить свою производственно-торговую деятельность за счет заемных средств. Даже в условиях нестабильной экономической среды потребность в кредитах не снижается, поэтому необходимы твердые гарантии заемщиков в их погашении.
Одним из надежных способов обеспечения кредита, который широко используют на Западе, является ипотека.
Ипотека — залог недвижимого имущества (земли, строения и др.) для получения кредита в банке.
Ипотечная ссуда — кредит, выдаваемый банком под залог недвижимости заемщика. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир, дач и другого недвижимого имущества может возникнуть в случаях, когда их оборот разрешен российским законодательством. Ипотечный банк — кредитное учреждение, представляющее долгосрочные денежные ссуды под залог недвижимого имущества, а также выпускающее долговые ценные бумаги (облигации), обеспеченные заложенным имуществом.
Ипотечный кредит позволяет предпринимателям увеличить размер производительного капитала, а землепользователям — финансировать приобретение дополнительных участков земли для расширения масштабов сельскохозяйственного производства.[58]
Ипотечному кредиту кроме долгосрочного характера свойственно оставление заложенного имущества в руках должника, который продолжает его эксплуатировать.
По договору о залоге недвижимости (договору об ипотеке) залогодержатель, выступающий как кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, вправе получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя в первоочередном порядке по сравнению с другими кредиторами залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). К залогу недвижимого имущества, осуществляемому на основании действующего законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, применяют правила о залоге, возникающие в силу договора об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, используют также применительно к отношениям по договору об ипотеке.[59]
Обязательства, обеспеченные ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету как кредитором, так и должником, если они являются юридическими лицами в порядке, определяемом законодательством РФ о бухгалтерском учете. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспеченному ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.
Если договором не предусмотрены иные условия, то ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, ему причитающихся:
• в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;