Общеэкономические и правовые аспекты ипотечного кредита

• в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными сред­ствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством;

• в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

• в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрены иные условия, то ипотека обеспечивает тре­бования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовле­творения за счет заложенного имущества. Если в договоре об ипотеке приведена общая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, то обязатель­ства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не счи­таются обеспеченными ипотекой.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной ре­гистрации прав на недвижимость, включая:

• земельные участки (за исключением земель, находящихся в государствен­ной и муниципальной собственности, и сельхозугодий);

• предприятия, а также здания и сооружения, используемые в предпринима­тельской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского характера;

• воздушные и морские суда внутреннего пользования и космические объекты.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяют на все входящее в его состав имущество. Передачу предприятия в ипо­теку допускают с согласия его собственника или уполномоченного им органа. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оцен­ку его стоимости определяют на основе полной инвентаризации этого имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обяза­тельными приложениями к договору об ипотеке.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременным зало­гом по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей за­кладываемый объект. Возможна также ипотека принадлежащего залогодателю права аренды данного участка или его соответствующей части. На принадлежа­щее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на кото­ром находится предприятие, здание или сооружение, условия залога не распростра­няют. При обращении взыскания на такое имущество лицо, которое приобретает его в собственность, получает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижи­мости. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма ко­торого составляет не менее 50% стоимости имущества, относящегося к предприя­тию. Ипотекой предприятия обеспечивают денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Если договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивают обязатель­ство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыска­ния на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залого­держателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Право об ипотеке недвижимого имущества применяют к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), так как иное не преду­смотрено федеральным законодательством России и не противоречит существу арендных отношений.