Эффект финансового левериджа (рычага)
Кроме того, собственник имущества может получить экономию на подоходном налоге (из налогооблагаемой суммы вычитают процент за кредит и сумму износа основных средств), а также доход от повышения стоимости имущества. Далее владелец имущества выигрывает от постепенного снижения задолженности по первому ипотечному кредиту с амортизацией последнего. Однако существует и ряд негативных моментов.
Первая проблема возникает при снижении действительного дохода или росте операционных издержек. В данном случае поток наличности может стать отрицательным. Поэтому собственник должен найти денежную наличность для покрытия ее дефицита или он утратит имущество.
Вторая проблема возникнет через период (лаг), когда наступит срок «шарового» платежа. Собственник потеряет свое имущество, если он не решит задачу «шарового» платежа по второму ипотечному кредиту.
Возможные варианты решения данной проблемы:
• предварительные переговоры со вторым кредитором о продлении срока кредита;
• привлечение еще одного второго ипотечного кредита для погашения ранее полученной ссуды;
• рефинансирование всего долга за счет получения нового первого или младшего кредита;
• мобилизация $200 тыс. наличности из источников, не связанных с данным имуществом, для покрытия задолженности по второй закладной.
В случае неудачи этих попыток собственник потеряет имущество, т. е. лишится права выкупа закладной. Ему также будет предъявлен иск о погашении суммы долга, которая превышает величину выручки от продажи заложенного имущества.
Сумма иска равна стоимости имущества при его продаже минус остаток полученного под него ипотечного кредита.
При первичной выдаче кредита существует возможность включить в его условия положение об отказе от права оборота (оправдывающее обстоятельство). Отказ от права оборота означает, что при погашении задолженности кредитор может рассчитывать только на заложенное имущество, не предъявляя иных требований к заемщику.
При включении данного положения в условия ипотечного кредита более привлекательным становится имущество с высоким левериджем (рычагом). Заемщик может потерять лишь те собственные средства, которые были вложены в данный объект. Однако он не несет ответственности за долг.