Эффект финансового левериджа (рычага)
Под финансовым левериджем подразумевают использование заемных средств для завершения сделки по приобретению недвижимости или других активов. На практике возможны три случая:
1.Если финансовая отдача от активов, приобретенных на заемные средства, превышает ставку банковского процента, то леверидж имеет положительное значение. Инвестор получает прибавку к рентабельности собственного капитала.
2.Если стоимость купленных в кредит активов не повышается или отдача от них ниже процентной ставки за кредит, то леверидж имеет отрицательное значение.
3.Леверидж остается нейтральным, если недвижимость приносит норму доходности, равную проценту по привлеченному кредиту.
Пример
Чтобы проиллюстрировать воздействие эффекта финансового рычага (ЭФР) на доходность компании, рассмотрим свободное от задолженности имущество, цена которого равна $1000 тыс. Баланс имущества фирмы и операционный доход, который оно приносит, представлены в табл. 11.6, 11.7.
Покупатель, выкупивший объект за $1000 тыс. наличными денежными средствами, получит чистый операционный доход в сумме $130 тыс. Таким образом, общий коэффициент доходности имущества составит 13% (130/1000 х 100).
Конечная отдача будет выше, если повысится чистый операционный доход или возрастет стоимость имущества и оно будет продано по более высокой цене, чем первоначальные затраты на его приобретение. С другой стороны, потеря при продаже или снижение чистого операционного дохода приведет к падению конечной отдачи, и она будет ниже общего коэффициента доходности (13%). Во многих случаях кредиты на приобретение приносящей доход недвижимости предоставляет третья сторона, поэтому продавец получает всю оплату в денежной наличности.
Таблица 11.6
Баланс при первой закладной на недвижимость
|
Показатели |
Величина показателя, $тыс. |
|
Активы | |
|
Основные средства |
900 |
|
Земельный участок |
100 |
|
Активы — всего |
1000 |
|
Пассивы | |
|
Ипотечный кредит |
- |
|
Капитал (платеж наличными) |
1000 |
|
Пассивы — всего |
1000 |
Таблица 11.7
Отчет о движении денежных средств (наличности)
|
Показатели |
Величина показателя, $тыс. |
|
1. Потенциальный валовой доход |
200,0 |
|
2. Поправка на уровень загрузки и потерь при выборе платежей |
-20,0 |
|
3. Прочие доходы |
16,0 |
|
4. Действительный валовой доход (200 - 10 + 6) |
196,0 |
|
5. Операционные расходы |
-66,0 |
|
6. Чистый операционный доход (196 - 66) |
130,0 |
|
7. Расходы по обслуживанию долга ($8425,8 х 12 мес.) |
-101,11 |
|
8. Поступление наличности до уплаты налога (130,0 - 101,11) |
28,89 |
Пример
Используя данные предыдущего примера, предположим, что вместо оплаты наличными в сумме $1000 тыс. покупатель привлекает первый ипотечный кредит на $800 тыс., который погашается в течение 25 лет. Ежемесячные выплаты при годовой ставке в 12% равны 1%.