Эффект финансового левериджа (рычага)
2.Собственник получит весь доход от прироста стоимости активов, а не только от вложения собственных средств. Данная форма дохода носит отложенный характер. Подобный отложенный доход реализуется при перепродаже объекта. Часто подобный доход принимает форму поступлений от прироста капитала.
3. Снижение ипотечной задолженности происходит за счет выплат по ипотеке. Данный вид дохода вплоть до продажи объекта недвижимости также носит отложенный характер.
Многие инвесторы стремятся использовать финансовый рычаг в максимально возможной степени. Однако до тех пор, пока доходы от недвижимости не превысят расходов по ссуде, финансовый рычаг всегда будет отрицательным.
Пример
Максимальная величина финансового рычага приведена в предыдущем примере. Предположим, что собственник капитала способен привлечь второй ипотечный кредит в $200 тыс. дополнительно к первому кредиту в $800 тыс. Вторая закладная предусматривает выплаты только процента по ставке 14% годовых и «шаровой» платеж по истечении трех лет.
Если собственник имущества привлекает кредит на всю стоимость недвижимости, то данную процедуру определяют как полный залог имущества. Соответствующие этой операции баланс и отчет о движении денежных средств представлены в табл. 11.10, 11.11. Из табл. 11.11 следует, что владелец не вкладывает в имущество собственные наличные средства. Поэтому поступления в размере $0,89 тыс. определяют норму доходности на заемный капитал, величина которой незначительна и составляет 0,89% (0,89/1000x100).
Таблица 11.10
Баланс при первом и втором ипотечном финансировании недвижимости
|
Показатели |
Величина показателя, $тыс. |
|
Активы | |
|
Основные средства |
900 |
|
Земельный участок |
100 |
|
Активы — всего |
1000 |
|
Пассивы | |
|
Первый ипотечный кредит |
800 |
|
Второй ипотечный кредит |
200 |
|
Собственный капитал |
0 |
|
Пассивы — всего |
1000 |
Таблица 11.11
Отчет о движении денежных средств при получении первого и второго ипотечного кредита на финансирование недвижимости
|
Показатели |
Величина показателя, $тыс. |
|
1. Потенциальный валовой доход |
200,0 |
|
2. Поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей |
-15,0 |
|
3. Прочие доходы |
11,0 |
|
4. Действительный валовой доход (200 -10 + 6) |
196,0 |
|
5. Операционные расходы |
-66,0 |
|
6. Чистый операционный доход (196 - 66) |
130,0 |
|
7. Обслуживание задолженности по первому ипотечному кредиту |
-101,11 |
|
8. Проценты по второму ипотечному кредиту |
-28,0 |
|
9. Поступление наличности до уплаты налога (130,0-101,11-28,0) |
0,89 |