Налогообложение недвижимого имущества
Владелец жилого объекта рассматривается как налогоплательщик, если он проинформирован о проводимой налоговой политике и зафиксирован в кадастровой системе учета. Такого налогоплательщика целесообразно облагать налогом на базе капитальной стоимости недвижимости, что также согласуется с подходом по принципу платежеспособности. Владельцам недвижимости сложно уклоняться от уплаты налога, что облегчает контроль над сбором налога.
Налоговые обязательства могут возлагаться на сам объект недвижимости (in rem) либо на налогоплательщика (in personam). От этого выбора зависит весь процесс организации работы системы налогообложения, сбора налога и мер принуждения к его уплате.
Система налогообложения in rem ограничивает налоговые обязательства стоимостью объекта, хотя в качестве налогоплательщика указывается физическое или юридическое лицо. Санкции при неуплате налогов могут предусматривать лишение права пользования услугами, связанными с недвижимостью, например изъятие ордера на здание, отказ в предоставлении коммунальных услуг, удержание имущества за неуплату налога, отказ в кредитовании под залог недвижимого имущества.
Система налогообложения in personam возлагает налоговые обязательства на определенное физическое или юридическое лицо. Сбор налога обеспечивается системой свидетельств о полной уплате налогов, паспортной системой, пенсионной системой, что предполагает различные санкции за неуплату, вплоть до тюремного заключения. При этой системе применение принудительных мер более затруднительно, поскольку предполагает четкое определение, на кого именно возлагаются налоговые обязательства: на владельца, пользователя или на них в некоторой пропорции.
Для того чтобы меры контроля за сбором налога и принудительные меры обладали необходимой гибкостью, целесообразно предоставить налоговым органам право изымать за неуплату налогов и реализовывать (часть или все) на аукционе недвижимое жилое имущество (если такое можно однозначно идентифицировать). Налоговые льготы могут предоставляться в виде освобождений или применения дифференцированных коэффициентов налогов, однако предпочтительнее использовать такие простые механизмы, как отмена налогов, отсрочка платежей.
Условие обязательности предоставлять налогоплательщику информацию о действующей системе налогообложения и о принудительных мерах к уплате налога, как и положение о конфиденциальности всей предоставляемой информации, - необходимые компоненты любого налогового законодательства. В связи с этим представители службы налоговой оценки должны обладать безусловным правом доступа на территорию объекта жилой недвижимости для сбора фактических данных для его оценки, а также правом на получение следующей информации: данные по правам собственности на землю, здания и сооружения; данные по продаже, аренде, условиям и срокам сделок, которые могут передаваться либо автоматически как часть уведомления о смене правового титула, либо при заполнении специальной анкеты.
Одним из преимуществ системы налогообложения жилья по рыночной стоимости является восприятие ее в качестве объективной и социально справедливой. Для этого налогоплательщикам предоставляется законодательно закрепленное право проверять и оспаривать результаты налоговой оценки.
Правовая основа для принудительных мер при налогообложении недвижимости включает:
- предусмотренные законом уведомления (требования оригинала налогового уведомления, повторное извещение, последнее уведомление и, при необходимости, извещение об обращении в суд);
- упрощенное судопроизводство (юридическая процедура, которая может включать открытое слушание, решения которого обязательны для выполнения) и другие меры и санкции, такие, как изъятие и продажа имущества, вычеты из зарплаты, пенсии и снятие сумм с банковского счета. Крайними мерами являются выселение и продажа недвижимости, тюремное заключение и банкротство.
Системы налогообложения жилой недвижимости могут характеризоваться и по другим параметрам. Один из таких параметров - способ определения ставки налогообложения недвижимости. Различают фиксированные и переменные ставки.
Фиксированная ставка налога устанавливается непосредственно федеральным правительством или городским законодательным органом с последующим утверждением федеральными органами.
Переменные ставки налога являются результатом определения местным законодательным органом суммы планируемых расходов и доходов на следующий год, с учетом возможных поступлений из других источников. Налоговый сбор представляет собой остаточную сумму на покрытие бюджетных расходов. Переменная ставка налога определяется путем деления указанного налогового сбора на суммарную налогооблагаемую базу в данной юрисдикции.