Налогообложение недвижимого имущества

Налогообложение домов и квартир не на базе стоимости, как правило, основано на площади или других качественных характеристиках жилого объекта. Такие налоги имеют существенные преимущества: не зависят от рыночных колебаний цен и их расчет может быть проведен объективно.

У таких налогов есть, однако, два существенных недостатка. Во-первых, нестоимостная база не обладает гибкостью, присущей налогообложению недвижимости на основе стоимости, и дает законодателям возможность повышать налоговые ставки в зависимости от собственных финансовых потребностей. Во-вторых, такая база в целом и налоговые оценки отдельных объектов имеют мало общего с реальной платежеспособностью и уровнем доходов налогоплательщиков.

Для налогообложения жилья по стоимости необходимо принять два принципиальных решения в области налоговой политики: исчислять налог либо на основе годовой арендной стоимости или капитальной стоимости объекта недвижимости, либо на основе полной стоимости объекта недвижимости или ее части[51].

Годовая арендная стоимость исчисляется на основе среднегодового валового дохода от аренды для каждого объекта недвижимости, при условии, что владелец оплачивает расходы по эксплуатации, осуществляет страховые и налоговые выплаты. Однако применяемые на практике авансовые платежи за аренду и субаренду могут затруднить процесс определения текущей стоимости объектов недвижимости.

Для определения капитальной стоимости обычно требуется оценка рыночной стоимости, которая служит справедливой и объективной базой налога на недвижимость по ее стоимости. Текущая рыночная стоимость является лучшим показателем платежеспособности собственника и полученной прибыли.

Рыночная стоимость определяется как "наиболее вероятная цена имущества на открытом рынке при наличии всех признаков справедливой сделки и при условии, что действия продавца и покупателя являются расчетливыми и компетентными, а на цену продажи не влияют нетипичные факторы". Цены продажи по коммерческим сделкам на открытом рынке служат надежными индикаторами рыночной стоимости для системы налогообложения жилой недвижимости.

Дифференциация эффективных налоговых ставок для разных категорий объектов жилья может быть осуществлена следующими способами:

- установлением различных ставок в налоговом законодательстве;

- варьированием коэффициентов налоговой оценки;

- применением системы скидок и исключений при расчете стоимости.

Доводами в пользу классификации жилых домов с введением соответствующих дифференцированных налоговых ставок являются экономическая целесообразность, эффективность и справедливость (проявляющаяся в равномерности налоговой оценки). Однако дифференциальным системам налогообложения присущ целый ряд недостатков, включая неизбежную сложность и неравномерность налоговой оценки, относительно высокую вероятность необъективности, неестественное поведение субъектов экономической деятельности, частые апелляции со стороны владельцев недвижимости с более высокими ставками налога, а также негативное воздействие на психологический климат в предпринимательской среде.

В отношении того, какая именно часть стоимости должна являться базой налоговой оценки недвижимого имущества, существует три основных альтернативных решения: оценка по полной стоимости (полная оценка); оценка по фиксированной части стоимости (единообразная частичная оценка); оценка по переменной части стоимости (дифференцированная частичная оценка).

Полная налоговая оценка предполагает оценку жилья в целях налогообложения на основе 100% расчетной стоимости. Система налогообложения домов и квартир по полной стоимости является наиболее простой и понятной.

Единообразная частичная налоговая оценка предполагает оценку на основе некоторой фиксированной процентной доли первоначальной оценочной стоимости; такой подход усложняет систему налогообложения и затрудняет ее восприятие налогоплательщиками.

Дифференцированная налоговая оценка (оценка на основе переменной части стоимости) - наиболее сложный вариант, применяющийся при налогообложении недвижимости по различным ставкам налога в соответствии с определенной классификацией недвижимости.

Использование дифференцированных ставок для целей обеспечения социальной справедливости, максимизации налоговых поступлений или повышения эффективности налогообложения приводит к желаемым результатам только при хорошо организованной работе системы налогообложения в целом, когда налогооблагаемая база правильно определена, расчет стоимости объектов жилой недвижимости проводится достаточно точно, а механизмы принуждения к уплате налога эффективны.