Постоянный ипотечный кредит
Применение финансовых инструментов, положенных в основу оценки недвижимости, создает базу для привлечения ипотечного кредита. Во-первых, сумму и время получения доходов, генерируемых данным кредитом, обычно можно прогнозировать с более высокой точностью, чем по другим видам инвестирования капитала в недвижимость.
Во-вторых, применение в ипотеке техники кумулятивного процента является стандартной процедурой, не представляющей особой сложности. Цены на ипо
темные кредиты хорошо известны на финансовом рынке. Напротив, цены на акции, вкладываемые в недвижимость, определяются конъюнктурой фондового рынка, возможностями вложения капитала в альтернативные проекты.
В-третьих, рассмотрение способов оценки постоянной закладной создает основу для анализа потока доходов. Например большинство постоянных закладных, используемых в США, являются самоамортизирующимися, предусматривая периодические равновеликие платежи.
При этом кредитор устанавливает:
• максимальную основную сумму кредита в процентах от стоимости имущества (часто 75-80%);
• предельный срок кредита, который будет короче, чем срок оцененной полезной жизни объекта;
• предполагаемый уровень процентной ставки исходя из ситуации, сложившейся на кредитном рынке.
Только после этого рассчитывают периодические (обычно — ежемесячные) платежи по ипотеке исходя из:
• основной суммы долга;
• срока, на который кредит предоставлен (обычно остаточный);
• ставки ссудного процента.
Периодический платеж находят расчетным путем. Предположим, что известны три фактора:
• основная сумма кредита — $800 тыс.;
• срок, на который его предоставляют, — 25 лет (300 мес.);
• ставка процента — 12% (1% в месяц).
Если исходить из этих факторов, то месячный процентный платеж должен составлять $8 тыс. (800 000 х 1%). Достаточными для покрытия основной части кредита и выплаты процента по нему будут ежемесячные платежи в размере $8425,8. В первый месяц из $8425,8 на погашение основной суммы долга пойдет только $425,8 (8425,8 - 8000,0).
Таким образом, через месяц остаток основной суммы долга составит $799 577,2 (800 000,0 - 425,8). Во второй месяц процент будет равен $7995,77 (1% от 799 577,2). Разница между суммарным платежом и процентом вновь пойдет на возврат основной суммы кредита, т. е. $430,03 (8425,8 - 7995,77). С каждым последующим платежом все большая часть из $8425,8 будет направляться на погашение основной суммы долга и все меньшая — на выплату процентов. По истечении 300 месяцев кредит должен быть погашен.
Ежемесячные взносы по данному кредиту ($8425,8) были определены с учетом двух факторов:
• процента — отдачи на инвестированную кредитором основную сумму кредита;
• возмещения капитала — возврат инвестированной кредитором основной суммы долга.
Годовая ставка в 12% в пересчете на месяц составляет 1% (12%/12 мес), или 0,01 в десятичной форме. К данному 1% следует добавить фактор фонда рекапитализацим, который обеспечивает возмещение основной суммы кредита в течение 25 лет (300 месяцев) за счет аккумуляции средств по той же годовой ставке 12%. Ежемесячный размер ставки рекапитализации равен 0,0005322. Следовательно, общие ежемесячные платежи, необходимые для выплаты процента по кредиту и его самоамортизации в течение 25 лет при ставке в 12%, должны составлять: 0,01 + + 0,0005322 = 0,0105322.