Оценка объектов недвижимости

Таблица 2

Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта при использовании доходного подхода составляет 74 688 209 рублей.

Проведем оценку данного объекта недвижимости затратным подходом.

В случае упорядоченной ликвидации бизнеса (продаже), активы продаются с таким расчетом, чтобы получить максимальную цену за продажу. Оценку объектов недвижимости необходимо производить затратным методом по следующим этапам:

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

2. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений.

3. Определение общего накопленного износа зданий и сооружений.

4. Оценка стоимости улучшений с учетом износа.

5. Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли.

Оценку земли производиться в соответствии с действующим законодательством.

Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.

Этапы расчета по затратному методу:

1. По сборникам укрупненных показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений подбирается аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.

2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответ­ствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость ВС1969 единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.

3. Определяется полная восстановительная стоимость ВС1969 оцениваемого объекта в ценах 1969 года.

ВС1969 = ВС1969 * площадь помещения,

4. Определяется полная восстановительная стоимость S1984 оцениваемого объекта в ценах 1984 года.

ВС1984 = К1984 * ВС1969

Где К1984 – коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94.

5. Определяется полная восстановительная стоимость ВС1998 оцениваемого объекта в ценах 1998 года.

ВС1998 = К1998 * ВС1984

Где К2000 – коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2000 года., который определяется в соответствии с Приложением №1 к Протоколу М13 – строй №64 от 23.01.2003 года.

6. Рассчитывается полная восстановительная стоимость ВС оцениваемого объекта на дату оценки

ВС = КТ * ВС1998

Где КТ – коэффициент перехода от уровня цен 1998 года к уровню цен на текущую дату оценки.

Таблица 3

Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

Наименование	Ед. измерения	Строительный объем	Ст-ть единицы измерения	Полная восстановительная стоимость 1969	Индекс к 1984 с НДС	Индекс перехода к 1998	Полная восстановительная стоимость 1998	Деноминация	Переход на дату оценки
Cклад	м3	6000	17,472	104832	1,18	17776	1 863 493 632	1 863 494	14 535 253

В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов физический, функциональный и внешний.

Под износом понимается потеря стоимости объекта недвижимости из-за ухудшения физического состояния или его морального устаревания. Накопленный износ составляет разницу между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.