Пути совершенствования ипотечной политики

Выходом из этой ситуации может быть только законодательно закрепленное право службы судебных приставов-исполнителей реализовывать такое жилье и приобретать для должника и его семьи другое жилое помещение, причем не обязательно в месте его предыдущего проживания, а полученную разницу в стоимости направлять на погашение задолженности.

Существует также проблема, хоть и не часто встречающаяся, связанная со своевременным получением денежных средств, полученных от реализации имущества должников, на которое обращено взыскание. В соответствии с действующим законодательством организацией торгов по реализации такого имущества и получением денежных средств занимаются аккредитованные при РФФИ организации, которые в дальнейшем обязаны перечислять денежные средства на счета службы судебных приставов-исполнителей.

В случае недобросовестности руководителя такой фирмы-реализатора денежные средства могут не поступить к службе судебных приставов-исполнителей или поступить со значительной задержкой. Для того, чтобы подобное не происходило, достаточно установить обязанность приобретателей реализуемого имущества перечислять денежные средства непосредственно на счета службы судебных приставов-исполнителей и сделать более «прозрачной» систему отбора РФФИ фирм-реализаторов.

Необходимо совершенствовать практику взыскания ипотечной задолженности через суды. Известно, что суды нередко затягивают вынесение решений по т.н. проблемным заемщикам, руководствуясь порой псевдогуманными мотивами, не отдавая себе отчет в том, что на самом деле судебные проволочки лишь усугубляют незавидное положение должника, фактически загоняя его в долговую яму, так как проценты по кредиту будут нарастать, а долг все равно будет взыскан.

Пятое.

На протяжении ряда лет Комитет АРБ по ипотечному кредитованию предпринимает попытки привлечь внимание представителей законодательной и исполнительной властей к проблеме создания маневренного фонда для отселения заемщиков, не выполняющих обязательств перед банками по погашению задолженностей.

Несмотря на то, что примерно 90 % споров между банком и должником решается в досудебном порядке, создание фонда для переселения граждан, утративших жилье в связи с обращением на него взыскания, действительно необходимо. Следуя «кризисным» прогнозам нужно готовиться к такого рода сценарию. Маневренный фонд нужен, и даже, если он не будет востребован «по полной программе», его частичное использование позволит существенно снизить социальную напряженность. Люди будут знать об этом фонде и о возможности в случае вынужденного дефолта переселения не на улицу, а в специально выделенный для этих целей жилой фонд.

Переселенческий фонд может помочь не только дефолтным заемщикам, но и гражданам, нуждающимся в жилье, так как пустующие помещения можно предоставлять в краткосрочную аренду.

Шестое.

В связи с письмом Банка России «Об особенностях оценки рисков банков в отношении вложений в паи закрытых паевых инвестиционных фондов» (№ 109-Т от 4 сентября 2009) хотелось бы высказать суждения, которые продиктованы интересами перспективы развития отечественного финансового рынка.

Как известно, ЗПИФы на российском рынке появились относительно недавно, и оценивать потенциал такого нового инструмента следовало бы все же с определенным временным интервалом, дав возможность ЗПИФам реализовать свои возможности в полной мере. Чтобы оценить потенциал и перспективы ЗПИФов следует обратиться к большому позитивному зарубежному опыту, где REIT (аналог ЗПИФов), существует уже несколько десятков лет.

Приравнивать задолженность на балансе банков с задолженностью, которая аккумулируется в ЗПИФе, на мой взгляд, - это весьма упрощенный и формальный подход. Здесь требуется разделить «переупаковку» активов и реальную работу по обособлению бизнес-процессов и реальной активной эффективной работы с проблемными заемщиками. В случае «переупаковки» можно согласиться письмом, а вот в случае реальной работы риски надо оценивать иначе.

На мой взгляд, самым справедливым способом оценки качества активов ЗПИФа в совокупности с проводимой реальной деятельностью является оценка рынком, например, с использованием рыночных котировок. В случае их отсутствия подходить к оценке риска стоит как к оценке риска по любому кредитному или инвестиционному проекту, т.е. принимая во внимание реально осуществляемую ЗПИФом работу по возврату средств из проблемных кредитов. В этой связи нельзя не отметить некоторую излишнюю строгость регулятора при определении величины резервов по портфелю однородных ссуд, обеспеченных ипотекой. Так, в случае наличия проченной задолженности свыше 180 дней банки должны создавать резерв 75%. При этом практика работы с подобными заемщиками говорит о том, что возврат средств по ним, как правило, составляет 80-100% от размера задолженности, а в случае возможности отсрочить реализацию заложенной недвижимости, как правило, превышает 100%.