Ликвидация (перепродажа) недвижимости

Завершающим этапом ипотечно-инвестиционного анализа является суммиро­вание текущей стоимости реверсии, денежного потока и текущего остатка ипо­течных обязательств. Эти слагаемые все вместе показывают общую величину ожидаемого эффекта от вложений в недвижимое имущество.

Пример

Текущая стоимость ожидаемого за 10-летний период потока наличности составля­ет $144 тыс., предполагают, что после этого срока имущество будет передано. Теку­щая стоимость реверсии после вычета из цены перепродажи существующей ипо­течной задолженности и применения фактора реверсии составила $124 тыс.[67]

Тогда текущая стоимость собственного капитала равна $268 тыс. (144 + 124). Сумма $268 тыс. представляет собой текущую стоимость собственного капитала после учета расходов по обслуживанию ипотечного долга и остающегося неопла­ченным на момент перепродажи остатка кредита. Соответственно покупатели мо­гут заплатить за недвижимость $268 тыс. плюс сумму ипотечного долга. Если теку­щий ипотечный долг равен $800 тыс., то реальная цена объекта составит $1068 тыс. (268 + 800).

Выводы.

1. Ипотечно-инвестиционный анализ является завершающим этапом осуще­ствления сделки с недвижимостью. Период реализации права собственно­сти может быть разделен на три стадии: приобретение, использование и лик­видация (перепродажа) объекта. На каждой из этих стадий собственники капитала получают остаточный доход.

2.Покупатели вносят обязательный платеж наличными, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее суммы ипотечного кредита, который пере­ходит к ним как долговое обязательство.

3.Собственники капитала получают остаточный чистый доход от использования недвижимого имущества после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга. При перепродаже они получают денежную налич­ность из цены реализации.

4.Стоимость приносящей доход недвижимости может быть определена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала.

5.Базой для расчета стоимости собственного капитала является текущая сто­имость ожидаемого в будущем эффекта: остаточного потока денежной на­личности на этапе использования объекта недвижимости и остатка цены после его перепродажи.

6.Сумма ипотечной задолженности и оценочной стоимости собственного ка­питала представляет собой оценку объекта.