Текущее использование (владение) имущества

Зная взвешенный коэффициент доходности инвестиций, можно установить стоимость объекта недвижимости. Расчетная формула следующая:

(166)

По условиям примера стоимость объекта недвижимости равна $1 032 000 ($130000/0,126).

Данный коэффициент включает только процент (дисконт) и не предусматри­вает величину погашения основной суммы кредита, а также повышение (сниже­ние) стоимости капитала инвестора.

Всю сумму чистого операционного дохода ежегодно выплачивают кредитору и собственнику объекта. Возврат всех капиталовложений на покупку имущества произойдет только при продаже объекта в будущем.

Метод инвестиционной группы может быть изменен за счет учета амортиза­ции (погашения) основной суммы ипотечного кредита. Подобная поправка пред­усматривает, что в качестве ожидаемого коэффициента доходности кредита ис­пользуют не процент по закладной, а ипотечную константу. Она выражает постоянный показатель, величина или сумма которого остается неизменной (на­пример, постоянная по обслуживанию долга). Определение остаточной стоимо­сти имущества с учетом ожидаемого коэффициента доходности по ипотечному кредиту представлено в табл. 11.14.

Таблица 11.14

Расчет остаточной стоимости имущества исходя из ожидаемого коэффициента доходности по ипотечному кредиту

Источники средств	Доля в капитале на выкуп имущества	Коэффициент доходности инвестиций, доли единицы	Взвешенный коэффициент (гр. 2 х гр. 3)
Ипотечный кредит	0,80	0,126387	0,1011096
Собственный капитал	0,20	0,15	0,03
Суммарный коэффициент	-	-	0,1311096
Остаточная стоимость имущества	-	-	991536

В табл. 11.14 остаточная стоимость имущества определена путем деления чистого операционного дохода на суммарный коэффициент доходности, т. е. $130 000/ 0,1311096 = $991 536.

Рост коэффициента капитализации снижает оценочную стоимость имущества, так как происходит падение стоимости недвижимости на сумму, равную доле ипотечного кредита в выкупной цене. Инвестору важно возместить капитальные затраты в части ипотечного финансирования. Собственный капитал инвестора считается неизменным. Коэффициент капитализации: ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной стоимости недвижимости. Последнюю определяют как отношение периодического дохода к коэффициенту капитализации. На рынке недвижимости коэффициент капитализации должен включать процент и во многих случаях — возврат капитала. Техника остаточного дохода базируется на предположении, что если имущество приносит определен­ный доход, то из его величины следует вычесть требования кредитора. При исполь­зовании техники остаточного дохода может быть учтена амортизация ипотечного обязательства. В данном случае из объема дохода от недвижимости вычитают не просто процент по ипотеке, а ипотечную константу (постоянную величину). Ре­зультатом расчета является ставка денежных поступлений на собственный капи­тал инвестора или текущая отдача (табл. 11.15).