Эквивалент стоимости объекта в наличных денежных средствах

Для определения наличного эквивалента рыночной стоимости объекта недвижи­мости, проданного на благоприятных условиях, необходимо рыночную стоимость закладной, акцептованной продавцом, прибавить к сумме платежа наличными, полученного продавцом.

Рыночная стоимость закладной будет ниже ее номинала. Определение рыноч­ной стоимости закладной, взятой продавцом, часто представляет большую слож­ность, так как торговая сделка с ней может носить разовый характер. С учетом преобладающей на рынке ставки в 12%, следует оценить сумму выплат по ней, используя фактор аннуитета: $7718,16 х 94,94655 = $732 812,68. Эквивалент стоимости объекта в наличных с учетом закладной под 8% годовых составляет: $732 812,68 + 200 000 = $932 812,68.

В ходе обсуждения сделки стороны (продавец и покупатель) должны сделать выбор между более высокой ценой и благоприятным финансированием или меж­ду более низкой ценой и более высокой ставкой процента, а также меньшим леве-риджем (рычагом) и менее продолжительными сроками кредитования. Перевод финансовых условий сделки в наличный эквивалент является более благоприят­ным вариантом, чем чисто «интуитивный» подход.

Выводы.

1.Финансирование недвижимости, как благоприятное, так и не являющееся таковым, может оказать существенное влияние на цену недвижимости. Од­нако оно не оказывает существенного влияния на стоимость недвижимости, поскольку любая надбавка, выплачиваемая с целью получения благоприят­ного финансирования, не является составляющей самого объекта.

2.Покупатели могут согласиться на высокую цену, чтобы получить больший финансовый леверидж, снизить ставку процента или увеличить срок амор­тизации (погашения) кредита.

3.Стремление к получению высокого финансового левериджа усилит неопределенность в получении ожидаемого дохода. Однако в случае использова­ния безоборотного финансирования покупатель снижает сумму взноса, ко­торую он рискует потерять.

4.Некоторые покупатели склонны выплачивать надбавку, чтобы получить низкопроцентные кредиты. Можно оценить текущую стоимость максималь­ной надбавки, хотя отдельные сделки предусматривают ее полную выплату из-за снижения финансового левериджа.

5.Продавцы могут выплачивать или предоставлять покупателям благоприят­ное финансирование, увеличивая тем самым цену имущества. В такой ситуа­ции из цены сделки необходимо выделить надбавку, уплачиваемую за льгот­ ное финансирование, используя анализ наличного эквивалента.

Таким путем определяют рыночную стоимость недвижимости без учета вели­чины низкопроцентного финансирования.