Влияние финансирования на стоимость имущества
Финансирование недвижимости не оказывает существенного влияния на ее стоимость, но сильно воздействует на цену имущества. Обратимся к нефтеразведке
Издержки остаются постоянными вне зависимости от того, получен ли в результате поисковых работ нефтяной фонтан или же скважина оказалась сухой. Получается, что стоимость и цена нефтяной скважины различны. Недвижимость продают как инвестиционный товар. Покупатели и продавцы не всегда одинаково оценивают ее стоимость. Они согласовывают не стоимость, а цену объекта недвижимости. Поэтому финансирование влияет не на стоимость, а на цену. Любое финансирование не изменяет физические свойства недвижимости и не увеличивает рыночные ставки арендной платы. Однако финансирование влияет на сумму наличного платежа собственника и на последующие ежемесячные выплаты.
Например, если продавец готов финансировать приобретение имущества, предоставляя кредит под 1% с 25-летним сроком амортизации, то покупатель может согласиться на более высокую цену и вместе с тем его выплаты по кредиту будут ниже рыночных. Более высокая цена включает стоимость имущества плюс стоимость благоприятного финансирования. Таким образом, выбранная схема финансирования воздействует на ставку дохода на собственный капитал, а также на инвестиционный риск.
Оценивая рыночную стоимость объекта, следует помнить, что при его продаже будет использовано финансирование, типичное для рынка данного вида имущества. «Типичным» финансированием считают денежную сумму, которая будет предоставлена третьей стороной — кредитором плюс взимаемый при этом процент. Часто цены на недвижимость слишком высокие, поскольку они включают несколько оплаченных продавцом дисконтных пунктов по кредиту, предоставленному третьей стороной. Данная операция изменяет цену, но не стоимость объекта недвижимости. На практике цена зависит как от потребительских свойств самой недвижимости, так и от способа ее финансирования. Если третья сторона (банк) не может предоставить кредит покупателю, то необходимые средства последнему может предоставить продавец. Чем выгоднее его условия, тем более высокую цену назначает продавец за конкретный объект. Поскольку финансирование не отражается на стоимости, то последняя остается значительно ниже цены приносящей доход недвижимости.