Способы финансирования недвижимости

Большинство сделок по приобретению недвижимости в США, Великобритании, Канаде и других индустриально развитых странах совершают с помощью ипотеч­ного кредита. Если для завершения инвестиционной сделки используют заемные средства, то возникает финансовый леверидж, или рычаг {financial leverage), т. е. до­полнительная прибыль на вложенные средства. Он возникает из-за изменения нор­мы доходности собственного капитала вследствие повышения в структуре ка­питала доли заемных средств и связанных с этим выплат по обслуживанию долга.

За счет дополнительной прибыли на вложенный капитал заемщик надеется погасить стоимость кредита и проценты по нему. Нередко имущество рефинанси­рует его новый владелец. Это означает, что покупатель недвижимости получает новый кредит с основной суммой, большей, чем остаток прежнего долга. Новый кредит позволяет погасить прежние обязательства и понизить необходимый де­нежный платеж самого покупателя (инвестора). Он может покрыть свыше 70% цены покупки. В других сделках имеющиеся долги переходят вместе с продавае­мой недвижимостью и принимаются покупателями, которые оплачивают денеж­ной наличностью капитал собственника. Отдельные продавцы принимают от по­купателей вторые закладные и закладные более низкого порядка, суммы которых включают одну и более ипотек. Некоторые институциональные кредиторы также предполагают финансирование под закладные более низкого порядка (младшие закладные).

Большинство покупателей приносящей доход недвижимости стремятся к по­лучению ипотечного кредита по ряду причин:

• только немногие из них способны оплатить наличностью капитал собствен­ника, т. е. всю цену объекта;

• даже те, кто обладает достаточными денежными средствами для покупки объекта, стремятся диверсифицировать (разнообразить) свои инвестиции и тем самым снизить деловой и финансовый риски;

• почти во всех случаях процент, уплачиваемый по кредитам, исключают из облагаемого налогом дохода (прибыли);

• привлечение кредитов позволяет покупателям (инвесторам) приобретать большие объемы собственности на рынке недвижимости.

Для заемщика кредиты имеют два негативных момента:

• по ним уплачивают проценты, что увеличивает издержки по обслуживанию долга;

• необходимость возврата основной суммы долга создает для заемщика дополнительные финансовые проблемы.

Несоблюдение долговых обязательств перед кредитором может привести к по­тере права выкупа заложенного имущества, утрате капитала и предъявлению иска к должнику (если выручка от реализации заложенного имущества не покрывает неоплаченный остаток долга).

Целесообразно проанализировать такие аспекты кредитного финансирования, как:

• влияние финансирования на стоимость имущества;

• виды финансовых институтов (посредников), оперирующих на рынке не­ движимости;

• эффект финансового левериджа (рычага);

• финансирование недвижимости продавцом;

• эквивалент стоимости объекта в наличных денежных средствах.