Виды ипотечных кредитов

Рынок залоговых кредитов является самым емким. Так, в США общая сумма закладных приближается к величине внутреннего государственного долга. При­мерно 60% закладных относится к залоговым кредитам на приобретение жилых домов, а остальные 40% — кредиты банков бизнесу на приобретение иной недви­жимости. Инвесторами по ипотечному кредиту выступают банки, страховые ком­пании, инвестиционные фонды и другие финансовые посредники. Существуют также частные кредитно-залоговые компании, предоставляющие кредиты насе­лению, а затем продающие закладные страховым фирмам и взаимным фондам.

Для активизации жилищного строительства федеральное правительство США образовало ряд государственных компаний залогового кредитования. Их назна­чение — кредитование семейных хозяйств, особенно в период высоких процент­ных ставок на финансовом рынке. Они представляют альтернативу частным кредитно-залоговым компаниям.

В 80-е гг. XX в. появились новые варианты залоговых кредитов — с возраста­ющими выплатами. По условиям такого кредита выплаты процентов и основной суммы долга начинают с малых сумм, которые значительно возрастают к концу срока. Этот вид кредита удобен для семей со средними доходами, так как приспо­сабливает выплаты к темпам роста доходов семейных хозяйств.

На практике применяют и нетрадиционные схемы ипотеки. Большинство из них имеют цель снизить уровень риска должника на начальных этапах сделки и отне­сти основную нагрузку по погашению долга на более поздние сроки. Подобные модификации ипотеки привлекают тех клиентов, которые ожидают роста дохо­дов в будущем (например, начинающих предпринимателей, фермеров и др.). При­влекательна такая ипотека для молодых семей при строительстве или покупке жилья.

Рассмотрим нетрадиционные виды ипотеки.

1.Кредит с ростом платежей предусматривает постоянное увеличение расхо­дов должника в первые 5 или 10 лет. Взносы в оставшемся периоде пользо­вания кредитом постоянны. Такая схема погашения задолженности удобна для кредитора, поскольку основную сумму долга погашают на первых эта­пах сделки. Долг полностью возмещают последним взносом.

2.Кредит с изменяющейся суммой выплат предполагает наличие льготного периода, в котором заемщик выплачивает только проценты. Подобный спо­соб распределения долговой нагрузки дает преимущества заемщику, так как основная финансовая нагрузка приходится на более поздний период.

3.Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов по согласованному графику, т. е. каждые 3-5 лет повышается сумма платежей по долгу.

4.Ипотека с залоговым счетом объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и кредита с ростом платежей (для должника). В данном случае заемщик вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачи­вает периодические взносы. Последние осуществляют по схеме кредита с рос­том платежей. На начальных этапах они ниже взносов по традиционной схеме платежей. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на этом счете уменьшает фактический размер задолженности по кредиту. На первых этапах срока сделки при небольшом уровне взносов общий размер задолженности возрастает, а затем понижается.