Анализ плюсов и минусов ипотечных программ

В настоящее время банки предлагают достаточно много ипотечных программ. Какую из них выбрать? Вопрос очень непростой. С одной стороны, у каждого потенциального заемщика свои запросы и потребности, свои возможности погашения кредита. С другой стороны, анализируя ипотечные программы, необходимо понимать, что их разрабатывали специалисты, которые хорошо разбираются не только в банковском деле, но и в психологии потенциальных заемщиков.

Например, в ипотечных программах некоторых банков указаны существенно более низкие годовые проценты. И это сразу же привлекает внимание потенциальных заемщиков.

Но не спешите делать выводы. Вполне может оказаться, что в привлекательной, на первый взгляд, ипотечной программе предусмотрены ежемесячные комиссии. И пусть в процентах размер ежемесячной комиссии относительно небольшой, но если учесть, что в году 12 месяцев, то сумма выйдет немаленькой.

В основе более низких процентных ставок может также лежать использование принципа так называемой «плавающей ставки». Размер ее привязан либо к процентным ставкам по депозитам, либо к ставке рефинансирования Нацбанка, а потому может меняться.

Привязка процентной ставки по долгосрочным кредитам к показателям инфляции, достаточно разумная. Поскольку очень сложно прогнозировать, какие ставки будут через несколько лет (а тем более, через два-три десятилетия). Но у нас подобные ипотечные программы только вводятся, широкого опыта их использования нет. Потому сложно прогнозировать как они будут работать. Особенно, если банки не раскрывают своих карт: привлекают заемщиков низкой фиксированной ставкой, вскользь упоминая, что через год-два будет переход к «плавающей ставке».

Что же касается мирового опыта, то там предусмотрены защитные механизмы, которые не позволяют резко и часто изменять ставки по ипотечным кредитам. Скажем, изменения не чаще чем один раз в столько-то лет, и не более чем на столько-то процентов.

Валютные риски

В свое время, банки привлекли очень значительное число заемщиков, выдавая долларовые кредиты. Ставки по ним были существенно ниже, чем по кредитам в национальной валюте. И это притом, что гривна была привязана к доллару, а потому инфляция в долларах и в гривнах была практически одинаковой. Но как только курс доллара резко прыгнул вверх, а доходы большинство наших граждан стали получать в гривнах, сотни тысяч заемщиков поняли, что прогадали. Многие из них стали требовать реструктуризации кредита, перевода задолженности в национальную валюту.

Размер первоначального взноса

Не секрет, что выдавая кредит, банки очень рискуют. Нередки случаи, когда заемщики не могут или не хотят платить по кредиту. Банкам в этом случае приходится вести тяжбы с заемщиками, продавать залоговую недвижимость. Все это связано с немалыми расходами. К тому же недвижимость к моменту ее реализации может существенно подешеветь.

Поэтому практически все банки вносят в ипотечные программы специальный пункт о размере первоначального взноса. В большинстве случаев первоначальный взнос составляет от 30 до 50% от стоимости приобретаемой квартиры. Это служит определенной гарантией того, что даже в случае, если квартира в будущем подешевеет на 30 – 50%, банк сможет вернуть свои деньги.

Бывают и ипотечные программы без первоначального взноса. Но в этом случае от заемщика требуют поручителя, который должен отдать в залог свою квартиру. Таким образом, у банка в залоге будет сразу две квартиры.

Внесение в залог всего имущества заемщика

В отличие от зарубежных банков, отечественные банки нередко вносят в залог не только приобретаемую квартиру, но и все остальное имущество заемщика. Более того, иногда вносят в договор право требования компенсации понесенных затрат за счет будущих доходов заемщика. Мол, одалживал, к примеру, 100000, - значит должен отдать их в полном объеме (плюс проценты) не зависимо от того, сколько на момент реализации будет стоить залоговое имущество. Потому, анализируя предлагаемый банком проект кредитного договора, необходимо очень четко понимать, чем конкретно будет отвечать заемщик по своим долгам.

Требование соответствия ежемесячных выплат уровню доходов семьи заемщика

Принимая решение о выдачи ипотечного кредита, банки внимательно анализируют уровень доходов семьи потенциального заемщика.

Этих доходов должно хватать не только на погашение кредита, но и на жизнь (питание, одежду, транспорт, коммунальные платежи и т.д.). Поэтому банки обычно требуют, чтобы у заемщика на погашение кредита уходило не более 50-60% его доходов. И при этом оставшихся средств должно быть не меньше прожиточного минимума семьи.

Другими словами, если ежемесячные доходы семьи заемщика составляют 10000грн, то ежемесячные платежи не должны превышать 5000-6000грн. Этим и ограничивается максимальный размер кредита. В лучшем случае, подобная семья может рассчитывать на кредит порядка 300000грн.

Различные схемы погашения

Выбирая ипотечную программу, целесообразно рассмотреть возможные схемы погашения задолженности.

Наиболее распространены две схемы:

обычная (или иначе – дифференцированная);
аннуитетная.

В обеих схемах ежемесячный платеж фактически разбивается на две части. Первая идет на погашение задолженности по самому кредиту («телу кредита»), вторая – на выплату процентов.

При использовании обычной схемы, погашение задолженности по «телу кредита» производится равными частями. Задолженность по телу кредита сокращается, соответственно затраты на выплату процентов и ежемесячные платежи также сокращаются.

Плюс данной схемы – минимизация переплат (общих расходов на выплату процентов по кредиту). Минус данной схемы – значительные платежи в первые месяцы и годы.

Аннуитетная схема погашения предусматривает одинаковые ежемесячные выплаты в течение всего срока действия договора. При этом в первые месяцы погашаются в основном проценты, а ближе к концу – задолженность по «телу кредита».

Плюс данной схемы – минимизация первоначальных выплат (и как следствие этого, возможность взять больший кредит при тех же доходах). Минусы – увеличение переплат по кредиту, а также сложность рефинансирования (перехода в иной банк). Поскольку в первые месяцы и годы основные выплаты идут на погашение банковских процентов, то «тело кредита» при этом уменьшается достаточно медленно. И, если заемщик захочет досрочно погасить кредит за счет новой ссуды в другом банке, то вполне может оказаться, что «тело кредита» уменьшилось весьма незначительно. А те проценты, которые он уже выплатил, ему никто не вернет.

Выводы

Любая схема кредитования связана с огромными рисками. Поэтому подумайте о том, насколько вам нужен ипотечный кредит. И, если решите, что без него вы не обойдетесь, то тщательно проанализируйте ипотечные программы различных банков. Желательно, с участием квалифицированных экспертов.